تعاونی بزرگ، کلید حل مشکل مسکن کارگران
جهان صنعت نیوز، در این نشست علی‌اکبر خراسانی مدیرعامل شرکت خانه سازی ایران و علیرضا جمالی مدیر عامل مسکن کارگری اتحادیه مرکزی تعاونی های مسکن کارگران ایران (اسکان)، هر یک از دیدگاهی به مساله مسکن کارگری پرداختند.
هزینه مسکن چیزی حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد حقوق ماهیانه کارگران است
در ابتدا جمالی، بحث را از موضوع تجربیاتی که در حوزه مسکن کارگری در دنیا وجود دارد، شروع کرد و گفت: ابتدا یک توضیح کلی در خصوص مسکن کارگری بدهم. وضعیت کارگران به عنوان قسمت اعظمی از جامعه، اینگونه است که اگر به طور متوسط در جامعه ما تقریباً یک سوم درآمد را هزینه مسکن در برمی‌گیرد، در حوزه کارگری به دلیل پایین بودن درآمد کارگران و عدم تناسب افزایش حقوقشان با تورم، در حقیقت این نسبت به چیزی حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد حقوق ماهیانه می‌رسد. البته نسبت دقیق هزینه مسکن نسبت به کل هزینه‌های خانوار بستگی به محل زندگی کارگران دارد، اینکه در کجا زندگی می‌کنند، شهرها، شهرهای صنعتی، شهرهای بزرگ و کوچک؟ این نسبت‌ها در همه این موارد متفاوت است.
وی افزود: اینها اعداد و ارقامی است که در آمارها و در رادیو و تلویزیون گفته می‌شود، با این حال عمده معضلی که ما داریم، در بیشتر شهرهای صنعتی و شهرهای بزرگ است به نحوی که در بعضی شهرها سهم هزینه مسکن از حقوق بعضی کارگران بالای ۱۰۰ درصد است. با عبارتی در یک خانواده کارگری باید دو نفر کار کنند تا یک نفر بتواند بخش اعظم موضوع مسکن را حل کند و یکی دیگر سایر اقلام سبد معیشت را بتواند جبران کند.
سن امید به زندگی برابر با سن انتظار خانه‌دار شدن
جمالی اضافه کرد: یک موضوع دیگر هم که ما داریم، پرسش از این است که ما ظرف چند سال می‌توانیم خانه‌دار شویم؟ آقای زاکانی در یک مصاحبه‌ای گفته بود که این انتظار تقریباً چیزی حدود ۷۰ سال طول می‌کشد. در حالی که امید به زندگی در ایران بین ۷۰ تا ۸۰ سال است. یعنی دقیقاً سن امید به زندگیمان، با سن انتظار خانه‌دار شدن‌مان برابر است.
مدیرعامل اسکان با اشاره به این مشکلات در جهان و نحوه حل آنها، گفت: وضعیت مملکت ما بسیار متفاوت است؛ یعنی به درآمدها که نگاه می‌کنیم امیدی به خانه‌دار شدن در حوزه کارگری نداریم. یعنی می‌گوییم با وضعیت حقوقی که داریم، اجازه بدهید که بتوانیم زندگی کنیم. زنده باشیم حالا خانه هم نداشته باشیم، مساله‌ای نیست.
وی اظهار داشت: در این زمینه ضرب‌المثلی با عنوان “اجاره‌نشینی، خوش‌نشینی” داریم؛ به این معنا که شخص می‌گفت مثلاً دیگر نمی‌خواهم خانه را رنگ کنم، برویم یک خانه دیگری اجاره می‌کنیم. یعنی هیچ وقت به دید سرمایه به خانه نگاه نمی‌کرد و جابه‌جا می‌شد.
جمالی اضافه کرد: همان زمانی که ما این ضرب‌المثل‌ها را می‌ساختیم، دیگر کشورها به آن عمل کرده بودند. یعنی موضوع اجاره‌نشینی و مسکن‌های استیجاری در بسیاری کشورها خیلی بیشتر رونق گرفته و چند ده سال است که آنها به این نتیجه رسیده‌اند و عمل کرده‌اند، اما ما هنوز داریم در حوزه مسکن به دید یک کالای سرمایه‌ای نگاه می‌کنیم.
وی تاکید کرد: بر این اساس چالش نخست این است که به مسکن نه به دید کالای سرمایه‌ای، بلکه به دید کالای مصرفی نگاه کنیم و موضوع مسکن‌های استیجاری را تقویت کنیم.
مسکن دغدغه اصلی همه اقشار جامعه است، نه فقط کارگران
در ادامه این نشست، خراسانی به این مساله پرداخت که امروز در حوزه مسکن کارگری گره کار کجاست؟ چگونه باید تجزیه و تحلیل شده و راه حل مناسب ارائه شود؟
وی گفت: اگر تا ۱۰ سال پیش فقط صحبت از مسکن کارگری می‌کردیم، جا افتاده‌تر بود. مثلاً می‌گفتیم که همه کارکنان دولت، کارمندان صاحب‌خانه‌اند و فقط کارگران هستند که در این حوزه آسیب‌پذیرند. امروز باید بگوییم با توجه به اتفاقات و تورم‌های اخیر، مسکن نه صرفاً برای کارگران، بلکه دغدغه اصلی همه اقشار جامعه است.
خراسانی افزود: البته قابل انکار نیست که کارگران ضعیف‌ترین و مظلوم‌ترین قشر جامعه ما هستند که به هر حال با وجود پیش‌بینی همه قوانین جاری و ساری، اقدامی برایشان اتفاق نیفتاده و برنامه‌ای عملیاتی نشده و تغییری رقم نخورده‌است.
وی ادامه‌داد: امروز کارگران ما دچار مشکل هستند، اما واقعیت این است که کارمندان دولت و شهرداری‌ها هم همین مشکل را دارند. لذا مسکن یک دغدغه کلی و عمومی شده است.
در دنیا متولی مسکن یک نهاد مشخص است
خراسانی همچنین اضافه کرد: بررسی‌ها نشان می‌دهد که در دنیا متولی مسکن یک نهاد مشخص است که یا شهرداری‌ها هستند یا وزارت راه و شهرسازی. در واقع، دولت حمایت‌های لازم را انجام می‌دهد، شهرداری مسکن می‌سازد و مسکن تحت اجاره شهرداری به آن قشر از جامعه که نیاز دارند، مثل کارگران، کارمندان یا عموم مردم تحویل داده می‌شود.
وی افزود: واقعیت این است که ما در کشورمان هنوز نمی‌دانیم متولی مسکن کیست. آیا شهرداری‌ها هستند؟ وزارت راه و شهرسازی است؟ بانک‌ها هستند؟ یا بنگاه‌های اقتصادی دیگر و نهادهای موازی دولت؟ برداشت من این است که در کشور همه در حال ساخت مسکن و ملک‌داری هستیم. از نهادهای دولتی و وزارتخانه‌های متنوع دولتی گرفته تا بانک‌ها و نهادهای موازی دولت، تقریباً هر مجموعه‌ای یک هلدینگ ساختمانی و عمرانی دارد.
تأمین مسکن شهر را به شهرداری بدهیم
مدیرعامل شرکت خانه‌سازی ایران در ادامه گفت: بیایید یک بار مشخص کنیم متولی مسکن در این کشور کیست؟ زمین متعلق به کیست؟ و بقیه دستگاه‌ها نقش‌شان چیست؟ این کار گامی به جلو خواهد بود.
وی بیان‌داشت: اکثر دستگاه‌ها و نهادهای کشور در حوزه صنعت ساختمان فعالیت می‌کنند و بیشتر هم نگاه‍‌شان اقتصادی و انتفاعی است و به دنبال شناسایی سود برای ارائه در مجامع مختلف‌شان هستند. لذا این موضوع باید به نوعی مدیریت شود.
خراسانی تصریح کرد: معتقدم باید قانون مدیریت جامع شهری را تصویب و مدیریت شهرها را به شهرداری‌ها واگذار کنیم. تأمین مسکن شهر را هم باید در اختیار شهرداری قرار بدهیم. در این صورت شهرداری می‌تواند از احیای بافت فرسوده تا حاشیه‌نشینی مسکن تولید کند، اما باید اختیارات کافی را داشته باشد.
لزوم حرکت به سمت کوچک‌سازی
مدیرعامل شرکت خانه‌سازی ایران افزود: حال اگر بخواهیم صرفاً روی حوزه مسکن کارگری بحث کنیم، معتقدم لازم است تا کمی رویکردمان را شبیه بعضی از کشورهای آسیای شرقی کنیم و باید به سمت کوچک‌سازی برویم.
وی اظهار داشت: به طور متوسط امروز اگر بخواهیم مسکن بسازیم، به طور متوسط مترمربعی ۱۷ میلیون تومان تمام می شوشد. با این حساب بهتر است که به سمت قطعات کوچکتر برویم. مثلاً بیاییم سبدمان را متنوع کنیم و انواع واحدهای ۳۵ متری، ۵۰ متری و ۷۵ متری بسازیم و اجازه بدهیم تا کارگر با توجه به شرایط اقتصادی‌اش انتخاب کند.
مسکن کارگری، تعاونی بزرگ و قوی می‌خواهد
کارگر توانایی پرداخت مابه‌التفاوت وام مسکن و هزینه خانه ۷۵ متری را ندارد
خراسانی سپس در پاسخ به این سوال که آیا امروز اجازه ساخت مسکن ۳۵ متری ساختمان داده نمی‌شود؟ گفت: ما از نظر فرهنگی خیلی به سوییت‌های کوچک عادت نداریم و به لحاظ قانونی مجوزش را هم نداریم. یعنی قانون اجازه نمی‌دهد.
وی اظهار داشت: بنابر قوانین موجود ما ۷۵ متر را واحد تلقی می‌کنیم که با متری ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان هزینه ساخت، قیمت چنین واحدی بالای یک میلیارد تومان تمام می‌شود. در حالی‌که وامی که به ساخت مسکن تعلق می‌گیرد، چیزی در حدود ۶۵۰ میلیون تومان است. بقیه این مبلغ را هم معمولا می‌گوییم کارگر بیاورد. اما کارگر توان پرداخت این مابه‌التفاوت را ندارد.
در ادامه جمالی هم به موانع حل مشکل مسکن کارگری پرداخت وگفت: اگر بخواهیم نگاه دقیق‌تری به متراژ ۷۵ متری داشته باشیم، با در نظر داشتن مشاعات حدود ۱۰۰ متر می‌شود که با احتساب هزینه ساخت ۱۷ میلیون تومانی، قیمت تمام شده به یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان می‌رسد.
وی همچنین در مورد وام‌های ساخت مسکن گفت: گرچه صحبت از وام ۶۵۰ میلیون تومانی می شود، اما نگاهی به آمارها حاکیست اصلاً وامی داده نمی‌شود. هرچند این اعداد و ارقامی هم اعلام می‌شود، اما در حقیقت آن‌قدر سنگ‌اندازی می‌شود که به وام نمی‌رسیم.
دنبال سرمایه‌دار کردن کارگر نیستیم
جمالی ادامه داد: در موضوع مسکن، کوچکترین چیز به معنای سرپناه است؛ ما به دنبال سرپناه هستیم نه سرمایه‌دار کردن کارگر.
مدیرعامل اسکان تاکید کرد: ما دنبال این نیستیم که بگوییم می‌خواهیم خانه‌سازی کنیم، تا به این واسطه سرمایه خوبی برای آیندگان داشته باشیم. بلکه سرمایه اصلی این است که یک سرپناه آبرومند برای کارگر داشته باشیم.
وی با اشاره به اینکه تعاونی‌ها در این حوزه با قوانین دست و پاگیر مواجه هستند، گفت: از روز نخست با مشکل زمین مواجهیم و قیمت تمام شده براساس قیمت زمین بالا می رود. دولت خود یک سرمایه‌دار کامل است و به یک ملاک بزرگ تبدیل شده است.
زمین را به قیمت دولتی و بدون مزایده به تعاونی‌ها نمی‌دهند
جمالی افزود: تعاونی‌های کارگری وقتی می‌خواهند به صنعت ساختمان ورود کنند با مشکل خرید زمین مواجهند. به این صورت که باید با یک بساز و بفروش در یک مزایده رقابت کنند و هر کسی که پیشنهاد بیشتری داد برنده مزایده است.
وی ادامه‌داد: در شهرهای جدید به هیچ عنوان زمین را به قیمت دولتی و بدون مزایده به تعاونی‌ها نمی‌دهند. پس تعاونی قیمت تمام شده بالایی در خرید زمین خواهد داشت که سبب می‌شود کار در همین مرحله اول افت کند. مگر اینکه تعاونی متعلق به شرکت‌های قدرتمند از قبیل شرکت‌های خودروسازی، فولادی و پتروشیمی باشد.
در کدام شهر طی چند ماه پروانه ساخت می‌دهند؟
جمالی در ادامه گفت: موضوع بعدی، گرفتن پروانه ساخت است، به طوری که چیزهای عجیب و غریبی در قراردادهای یک‌طرفه دولت می‌بینیم که باورپذیر نیست.
وی اظهار داشت: قراردادها به گونه‌ای تنظیم شده است که طرف باید طی دو تا سه ماه بتواند پروانه بگیرد. حال آن که اصلاً چنین چیزی امکان‌پذیر نیست. همین تحویل زمینی که دولت می‌خواهد به تعاونی بدهد، بعضاً یکی دو سال طول می‌کشد.
مدیرعامل اسکان بیان‌داشت: این در حالی است که زمین‌ها مشکل و پرونده حقوقی دارند، یعنی از یکی می‌گیرند و برای ساخت به دیگری می‌دهند.
وی با بیان اینکه زمین تولید نمی‌شود و پیشاپیش موجود است، گفت: این بحث را گفتم تا برگردم به این مسئله که شما وقتی نمی‌توانید دو سه ماهه پروانه بگیرید، می‌بینید قرارداد زمین تمام می‌شود. قرارداد زمین هم که تمام می‌شود، می‌گویند چون پروانه نگرفتی، زمین را از شما پس می‌گیریم. حالا می‌آیند دوباره قیمت‌گذاری جدید می‌کنند.
در فاصله ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ قیمت زمین سه برابر شد
جمالی اضافه کرد: در یکی از شهرهای جدید، به دلیل اینکه تهیه نقشه‌ها، مصوب شدن آنها، انتخاب ناظر و … کمی طولانی شد، بین خرید زمین و پروانه گرفتن فاصله افتاد. با توجه به اینکه عمده تعاونی‌ها هم از لحاظ مالی در مضیقه هستند، این فاصله سبب شد تا آن شرکت عمران قیمت جدید مطالبه کند؛ در نتیجه طی سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ قیمت زمین در آنجا سه برابر شد و در نهایت زمین را از ما گرفتند.
قوانین دست و پاگیر عامل طولانی شدن پروژه‌ها
وی در ادامه با اشاره به موضوع وام، گفت: سازندگان مسکن برای گرفتن وام دوباره باید پروسه‌ای را پشت سر بگذارند. آن هم اینکه اصلاً اعتبار هست یا نه؟ یعنی بعضاً اتفاق افتاده که حدود ۹ ماه تا یک سال در نوبت گرفتن وام هستند.
مدیرعامل اسکان اظهار داشت: با توجه به اینکه دو تا سه ماه قبل از پایان سال و دو تا سه ماه بعد از آغاز سال، وام‌ها تعلق نمی‌گیرد، در عمل یک فرصت ۶ ماهه برای گرفتن تسهیلات موجود است، این در حالی است که در برخی مناطق امکان کار کردن در فصول سرد یا گرم سال وجود ندارد؛ به عبارتی قوانین دست و پاگیر سبب شده که پروژه‌ها طولانی شود.
زمان ساخت مسکن تعاون‌های کارگری ۱۲ ساله، اما قراردادهای زمین ۲ ساله است
وی افزود: در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ مدت زمان ساخت مسکن تعاونی‌های کارگری حدود هفت سال بود. به عبارتی هفت سال طول می‌کشید تا بتوانند از پس‌اندازشان، از پیش‌پرداخت، اجاره یا موضوعات دیگر، بتوانند خانه‌دار شوند. امروز این عدد به ۱۲ سال رسیده است، اما قراردادهای ما دو ساله است؛ یعنی در قرارداد زمینی می‌گویند طی دو سال باید مسکن ساخته شود.
همه چیز را ربط دادند که کوچک‌سازی نشود
جمالی همچنین با اشاره به موضوع کوچک‌سازی مسکن، گفت: شاهد بودیم مسائل اجتماعی، مذهبی و … را ربط دادند که این کار انجام نشود، اما باید گفت از لحاظ اقتصادی ما امروز یک جامعه بیماری داریم که مجبوریم به خاطر اینکه این جامعه کارگری را خانه‌دار کنیم، قوانین را تغییر بدهیم.
سپس خراسانی به این سوال پاسخ داد که به نظر می‌رسد بخش خصوصی بهتر از تعاونی‌ها به ساخت و سازها ادامه می‌دهد. با این حساب اگر کارفرماها ساخت مسکن را به دست بگیرند، به نظر نمی‌آید آهسته آهسته گره شروع به باز شدن کند؟
وی در پاسخ گفت: اگر یک مقایسه و مطالعه کوچکی داشته باشیم، می‌بینیم که بیشترین نرخ معاملات در تهران بین واحدهای ۷۵ تا ۱۰۰ متر بوده و بالاترین نرخ تراکنش و معاملات در این بازه است.
خراسانی افزود: این در حالی است که واحدهای بالای ۲۰۰ متر در مناطق یک، دو و سه تهران به صورت لاکچری و لوکس و با حداقل قیمت متری ۳۰۰ میلیون تومان متری شروع می‌شود. قشر پولدار راحت خرید و فروش کرده و به عنوان کالای سرمایه‌ای هم به آن نگاه می‌کند، نه مصرفی.
مدیرعامل شرکت خانه‌سازی ایران ادامه‌داد: بحث خصوصی ساختن با تعاونی ساختن متفاوت است. ما در تعاونی نیاز به تسهیلات واخذ وام‌های متنوع داریم تا بتوانیم بسازیم و یک کار تیمی در جریان است، اینجا ساخت و ساز با بودجه اعضای تعاونی انجام می‌شود که غالباً از قشر ضعیف جامعه هستند. اما در حالت خصوصی، یک شخص سرمایه‌گذاری می‌کند، می‌سازد و می‌فروشد و به مشکل هم برنمی‌خورد، چون با بودجه شخصی‌اش می‌سازد.
بخش خصوصی توان حل مشکل کارگری را ندارد
این صاحب نظر حوزه مسکن در ادامه عنوان کرد: ما می‌خواهیم بالاخره مشکل مسکن کارگری را حل کنیم و بیاییم یک راهکار برای آن پیدا کنیم. اگر بخواهیم به دست بخش خصوصی بسپاریم، بخش خصوصی توان حل مشکل کارگری را ندارد. اگر دولت بخواهد ورود کند، تجربه نشان داده که در این حوزه کار خاصی نتوانسته انجام دهد. هرچند دولت تسهیل‌گری کرده، اما تسهیل‌گری اغلب به نیاز کشور پاسخ نداده است؛ به‌طور مثال اقدامات خوبی در مسکن مهر و مسکن ملی انجام شده اما به هر دلیل جوابگو نبوده است.
وی افزود: باید یک بازنگری در قوانین انجام دهیم، باید فرهنگ کوچک‌سازی و صنعتی‌سازی را در کشور جا بیندازیم و معافیت‌های قانونی برای شهرداری‌ها لحاظ کنیم که در صدور مجوزها و اخذ عوارض‌ها کمک حال باشند و به این ترتیب مشارکت کارفرمایان در حوزه تولید را بالا ببریم.
خراسانی افزود: ماده ۱۴۹ قانون به صراحت می‌گوید که کارفرمایان باید برای ۳۰ درصد کارگرانشان مسکن بسازند، اما تا امروز موفقیت‌آمیز نبوده است. باید تسهیلاتی برای صنایع و کارفرمایان بزرگ و خرد در کشور تعریف کنیم تا به موضوع ورود کنند.
وی ادامه‌داد: می‌توان با تجمیع نیازها در صنایع خرد، کوچک، متوسط و بزرگ، از وزارت راه و شهرسازی خواست تا به تخصیص زمین بپردازد؛ با در نظر داشتن سبز بودم فرم جیم، وامی که دولت لحاظ کرده، زمین به یک صنعت خاص، هیات مدیره شهرک صنعتی یا به صنعتی ویژه تخصیص یابد.
مدیرعامل شرکت خانه‌سازی ایران خاطرنشان کرد: در مقابل تامین زمین، از صنعت خواسته شود تا تعدادی واحد بسازد که بخشی از طریق وام اشخاص و بخشی توسط کارفرمایان تامین شود و کارفرما برای پولی که می‌آورد یا زمین تهاتر کنیم و به او بدهیم یا از آپارتمان‌هایی که می‌سازد سهم بردارد. پیش‌نویس این موضوع با وزارت راه و شهرسازی انجام شده و امیدواریم که در یکی دو هفته آتی به امضای هر دو وزیر راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی برسد.
در صورت تامین زمین حاضر به سرمایه‌گذاری برای مسکن کارگران هستیم
وی افزود: صنایع به جای اینکه هزینه‌های سنگین ایاب و ذهاب برای کارگران بپردازند، اگر وارد مسکن سازی شوند برایشان صرفه‌جویی به دنبال خواهد داشت. با توجه به اینکه یکی از مشکلات امروز صنایع جذب نیروی انسانی است، چنانچه صنایع روی این موضوع سرمایه‌گذاری کنند، شاید به حل این مشکل کمک شود.
مشکل تعداد مسکن نداریم
در ادامه جمالی، به این پرسش پاسخ داد که اکنون اگر ما فرض کنیم تفاهم‌نامه‌ای بین دو وزارتخانه مسکن، راه و شهرسازی و وزارت کار منعقد شود و یک سری از کارخانه‌ها و شهرک‌های صنعتی هم اعلام آمادگی کنند برای ساخت مسکن، آیا مسأله حل می‌شود؟ آیا اطراف شهرک‌های صنعتی به لحاظ مسائل مختلف مثل آلودگی‌های صنعتی سکونت جای مناسبی است؟
وی گفت: امروز مشکل تعداد مسکن نداریم. یعنی مسکن از تعداد خانوار بیشتر هم هست. مسئله این است که مطابق آمارها مالکینی داریم که مثلاً چند صد واحد را در اختیار دارند و اکثراً هم بانک‌ها و یا سایر اشخاص حقیقی و حقوقی هستند.
جمالی تاکید کرد: مادامی که به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگاه شود، نمی‌توان آن کسی که خانه ندارد را خانه‌دار کرد. گاها دیده شده که برخی از این افراد فرم جیم‌شان قرمز است و خانه هم ندارند. دلیلش این است که آن فرد برای ۲۰۰ یا ۳۰۰ میلیون تومان امتیازش را فروخته که روی پول پیش خانه‌اش بگذارد و یکی دو سال پیش رو را گذران کند، اما هنوز هم خانه‌ای ندارد.
مدیرعامل اسکان تصریح‌کرد: پس این فرمول‌هایی که می‌گذاریم برای خانه‌دار کردن مردم، نظیر وام و غیره، گروه‌های هدف را خانه‌دار نمی‌کند. باید برویم به همان سمتی که سرپناه برایشان تأمین کنیم.
وی تاکید کرد: اینکه به دنبال ساخت واحدهای مسکونی در کنار شهرک‌های صنعتی هستیم، کار خیلی خوبی است و محاسن مهمی دارد. مثلاً ۱۰ دقیقه یا یک ربع بعد از اینکه از سر کارتان می‌آیید، می‌روید وارد منزل‌تان می‌شوید، دیگر آلودگی هوا ندارید، چون فاصله کم است و از خودرو کمتر استفاده می‌کنید. زمان بیشتری را در خدمت خانوادتان هستید. از لحاظ روحی و روانی تأثیری زیادی روی خانواده می‌گذارد. موضوعات مالی، بحث سرویس‌ها، بحث جذب نیروی انسانی، اینها هم از دیگر محاسن این است که در کنار شهرک‌های صنعتی، احداث مسکن کنیم.
صنایع را درگیر کنیم
جمالی سپس به ارائه راهکار پرداخت و گفت: باید از فرمول‌های جدید استفاده کنیم. بیایید صنایع را درگیر کنیم. صنایع از چند جهت در این قضیه متنفع می‌شوند. یکی‌اش این است که نیروی کار را دارید و به او یک امتیازی می‌دهید و خود صنایع از این موضوع استقبال می‌کنند.
وجود ۱۸ میلیارد مترمربع زمین
وی با اشاره به اینکه به هیچ عنوان معتقد نیستم که ما زمین نداریم، افزود: طبق صحبت وزیر راه و شهرسازی، ۱۸ میلیارد مترمربع زمین در کشور داریم و سازمان ملی زمین و مسکن می‌تواند به ارائه آنها بپردازد؛ بر این اساس اصلاً نباید گفت مشکل زمین داریم، بلکه مشکل اصلی در حقیقت سهم‌خواهی دولت است.
مدیرعامل اسکان سپس با ذکر مثالی گفت: در همین تهران، زمین‌هایی وجود دارد که اسم آنها زمین کشاورزی است، اما هیچ فعالیت کشاورزی در آنها انجام نمی‌شود. زیرا به دلیل موضوعاتی مثل آب اصلاً شما اجازه کشاورزی در آن نمی‌دهید. این زمین همین‌طور بایر افتاده و وقتی پرونده همین زمین به کمیسیون ماده ۵ می‌رود که تغییر کاربری بدهید، اولین نکته‌ای که دارد، سهم‌خواهی دولت است. ۸۰ یا ۹۰ درصد درصد زمین را دولت می‌خواهد بردارد و فقط ۱۰ درصد را بدهد و طبیعتا مالک زمین، حاضر به تغییر کاربری نیست.
جمالی همچنین اضافه کرد: نکته دیگر درباره بحث تأمین مالی ساخت این مسکن‌ها، این است که در تغییر کاربری‌ها به مسکونی، به تعاونی‌ها بگویید که مثلاً به قسمتی از این زمین مجوز تجاری داده می‌شود تا با تغییر کاربری، آن زمین تجاری را بفروشند و خرج ساخت مسکن کنند.
سپس خراسانی به این سوال پاسخ داد که اگر شرکت‌های بزرگ ما که نسبت به شرکت‌های کوچک برای ساخت مسکن دست‌شان بازتر است، بخشی از فرآیند ساخت را انجام دهند و تقاضا کمتر شود، ممکن است از سمت عرضه در بخش اجاره اتفاقات مثبتی بیفتد؟
وی در پاسخ گفت: باید بازنگری در قوانین داشته باشیم. روزی گفتند هر کس ۲۰۰ واحد ساخت، باید برای سرانه خدمات آموزشی یک مدرسه هم بسازد. چرا هر کسی ۲۰۰ واحد ساخت، دوباره باید یک مدرسه بسازد؟ چرا نمی‌خواهیم بازنگری در قانون داشته باشیم؟ آیا جمعیت ۲۰۰ واحد سال ۱۳۸۵ با جمعیت ۲۰۰ واحد امروز یکی است؟ پس ما سرانه آموزش کمتری می‌خواهیم، سرانه فرهنگی کمتری می‌خواهیم، سرانه انتظامی کمتری می‌خواهیم، سرانه فضای سبز کمتری می‌خواهیم، اینها باید یک بار بازنگری شود.
خراسانی افزود: این بازنگری باعث می‌شود که بخشی از آن دغدغه‌ای که می‌بینیم در تغییر کاربری‌ها شهرداری و وزارت راه و شهرسازی به دنبال سهم‌اند، کاهش یابد. این سهم را برای چه می‌خواهند؟ برای ایجاد سرانه‌ها. قاعدتاً در یک بازنگری کوچک، تعداد این سرانه‌ها و متراژ آنها کاهش می‌یابد.
وی ادامه‌داد: اگر می‌خواهیم انگیزه ایجاد کنیم برای آن صنعت، دیگر نیاییم بگوییم سهمی هم برای ما قائل شو. بگوییم آقای صنعت تو بساز، خدماتش را هم خودت بده. ما تسهیلات، وام فرم جیم سبز را به تو می‌دهیم. کسری را هم در بازار تهاتر می‌کنیم. زمین با تغییر کاربری به تو می‌دهیم. تو برای مدیرانت هم بساز. اصلاً فلسفه صنعت شهر این بود.
خراسانی گفت: اما نکته این است که اگر می‌خواهیم واقعاً فکری برای مسکن کارگری بکنیم، در شرایط اقتصادی کنونی فقط باید با کمک خود صنعت یا با کمک شهرداری‌ها این کار را انجام دهیم.
وی بیان‌داشت: شهرک‌های صنعتی زیر ۱۲۰ کیلومتر در تهران غالباً آلاینده نیستند. در شهرستان شهریار و ملارد دو شهرک صنعتی سه هزار هکتاری روبه‌روی هم وجود داردو می‌توان برای مسکن کارگری آنجا فکری کرد.
قانون جدید تصویب نشود
در پایان جمالی به این سوال پاسخ داد که در شرایط فعلی با اضطراری که می‌بینیم، چه کار باید کرد؟
وی گفت: این‌طور نیست که بشود با یک فرمول خیلی راحت مثلاً بگوییم اگر این کار را بکنیم، مشکل اجاره حل می‌شود. چندین سال است که این معضل را داریم. باید یک برنامه‌ریزی بلندمدت روی آن انجام بشود. یعنی این‌طور نیست که بگوییم مثلاً با یک صحبت و با یک قانون تغییر دادن، مشکل حل می‌شود، اگرچه همه اینها نیاز است.
جمالی افزود: از دولت، خواهش می‌کنیم قانون جدید دیگری تصویب نکند و دست و پای ما را نبندد.
برویم تعاونی‌های تخصصی بزرگ را ایجاد کنیم
مدیرعامل اسکان در پایان به ارائه راه‌حلی در موضوع مسکن استیجاری پرداخت و ادامه‌داد: باید کار را بسپاریم دست تعاونی‌ها، البته نه تعاونی‌های کوچک، زیرا به تعاونی کوچک اصلاً اعتقادی ندارم. باید تعاونی‌ها بزرگ باشند.
وی افزود: باید تعاونی‌های تخصصی بزرگ ایجاد کنیم و وزارتخانه‌های تعاون و راه و شهرسازی باید بازنگری‌هایی انجام دهند. در خصوص شهرداری‌ها و نظام مهندسی نیز بازنگری‌هایی نیاز است.
باید دست به دست هم بدهیم
جمالی در پایان گفت: در نهایت این را بگویم، باید دست به دست هم بدهیم. کار یک نفر نیست. کار تیمی است، کار جمعی است. یک تیم جراحی دور هم جمع شدیم. همه باید کمک کنند تا بتوانند این را حل بکنند و دست یک گروه کوچک نیست.
می‌توانیم ۶ ماهه مسکن بسازیم
در پایان خراسانی نیز گفت: ما در حوزه ساخت مسکن اگر به صورت صنعتی کار کنیم، می‌توانیم ۶ ماهه مسکن بسازیم. اگر همه دست به دست هم بدهیم، همه چیز کنار هم بنشیند.
وی اظهار داشت: معتقدیم اگر وزارت راه و شهرسازی تسهیل کند، زمین‌های شناسایی شده‌اش را بدهد و وزارتخانه‌های صمت و تعاون بنگاه‌ها و شرکت‌های بزرگ را شناسایی کنند، حاضریم ساخت را شروع کنیم.
خراسانی تصریح‌کرد: اگر بخواهیم فقط صحبت کنیم و دوباره مثل سنوات گذشته حرف‌های زیبای جاری بشود و در نهایت بازنگری در روند و فرآیندهای اجرایی صورت نگیرد، دو سال دیگر دوباره می‌نشینیم همین حرف‌ها را می‌زنیم.
منبع: ایرنا
نوشته تعاونی بزرگ، کلید حل مشکل مسکن کارگران اولین بار در جهان صنعت نیوز. پدیدار شد.
جهان صنعت نیوز، در این نشست علی‌اکبر خراسانی مدیرعامل شرکت خانه سازی ایران و علیرضا جمالی مدیر عامل مسکن کارگری اتحادیه مرکزی تعاونی های مسکن کارگران ایران (اسکان)، هر یک از دیدگاهی به مساله مسکن کارگری پرداختند.
هزینه مسکن چیزی حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد حقوق ماهیانه کارگران است
در ابتدا جمالی، بحث را از موضوع تجربیاتی که در حوزه مسکن کارگری در دنیا وجود دارد، شروع کرد و گفت: ابتدا یک توضیح کلی در خصوص مسکن کارگری بدهم. وضعیت کارگران به عنوان قسمت اعظمی از جامعه، اینگونه است که اگر به طور متوسط در جامعه ما تقریباً یک سوم درآمد را هزینه مسکن در برمی‌گیرد، در حوزه کارگری به دلیل پایین بودن درآمد کارگران و عدم تناسب افزایش حقوقشان با تورم، در حقیقت این نسبت به چیزی حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد حقوق ماهیانه می‌رسد. البته نسبت دقیق هزینه مسکن نسبت به کل هزینه‌های خانوار بستگی به محل زندگی کارگران دارد، اینکه در کجا زندگی می‌کنند، شهرها، شهرهای صنعتی، شهرهای بزرگ و کوچک؟ این نسبت‌ها در همه این موارد متفاوت است.
وی افزود: اینها اعداد و ارقامی است که در آمارها و در رادیو و تلویزیون گفته می‌شود، با این حال عمده معضلی که ما داریم، در بیشتر شهرهای صنعتی و شهرهای بزرگ است به نحوی که در بعضی شهرها سهم هزینه مسکن از حقوق بعضی کارگران بالای ۱۰۰ درصد است. با عبارتی در یک خانواده کارگری باید دو نفر کار کنند تا یک نفر بتواند بخش اعظم موضوع مسکن را حل کند و یکی دیگر سایر اقلام سبد معیشت را بتواند جبران کند.
سن امید به زندگی برابر با سن انتظار خانه‌دار شدن
جمالی اضافه کرد: یک موضوع دیگر هم که ما داریم، پرسش از این است که ما ظرف چند سال می‌توانیم خانه‌دار شویم؟ آقای زاکانی در یک مصاحبه‌ای گفته بود که این انتظار تقریباً چیزی حدود ۷۰ سال طول می‌کشد. در حالی که امید به زندگی در ایران بین ۷۰ تا ۸۰ سال است. یعنی دقیقاً سن امید به زندگیمان، با سن انتظار خانه‌دار شدن‌مان برابر است.
مدیرعامل اسکان با اشاره به این مشکلات در جهان و نحوه حل آنها، گفت: وضعیت مملکت ما بسیار متفاوت است؛ یعنی به درآمدها که نگاه می‌کنیم امیدی به خانه‌دار شدن در حوزه کارگری نداریم. یعنی می‌گوییم با وضعیت حقوقی که داریم، اجازه بدهید که بتوانیم زندگی کنیم. زنده باشیم حالا خانه هم نداشته باشیم، مساله‌ای نیست.
وی اظهار داشت: در این زمینه ضرب‌المثلی با عنوان “اجاره‌نشینی، خوش‌نشینی” داریم؛ به این معنا که شخص می‌گفت مثلاً دیگر نمی‌خواهم خانه را رنگ کنم، برویم یک خانه دیگری اجاره می‌کنیم. یعنی هیچ وقت به دید سرمایه به خانه نگاه نمی‌کرد و جابه‌جا می‌شد.
جمالی اضافه کرد: همان زمانی که ما این ضرب‌المثل‌ها را می‌ساختیم، دیگر کشورها به آن عمل کرده بودند. یعنی موضوع اجاره‌نشینی و مسکن‌های استیجاری در بسیاری کشورها خیلی بیشتر رونق گرفته و چند ده سال است که آنها به این نتیجه رسیده‌اند و عمل کرده‌اند، اما ما هنوز داریم در حوزه مسکن به دید یک کالای سرمایه‌ای نگاه می‌کنیم.
وی تاکید کرد: بر این اساس چالش نخست این است که به مسکن نه به دید کالای سرمایه‌ای، بلکه به دید کالای مصرفی نگاه کنیم و موضوع مسکن‌های استیجاری را تقویت کنیم.
مسکن دغدغه اصلی همه اقشار جامعه است، نه فقط کارگران
در ادامه این نشست، خراسانی به این مساله پرداخت که امروز در حوزه مسکن کارگری گره کار کجاست؟ چگونه باید تجزیه و تحلیل شده و راه حل مناسب ارائه شود؟
وی گفت: اگر تا ۱۰ سال پیش فقط صحبت از مسکن کارگری می‌کردیم، جا افتاده‌تر بود. مثلاً می‌گفتیم که همه کارکنان دولت، کارمندان صاحب‌خانه‌اند و فقط کارگران هستند که در این حوزه آسیب‌پذیرند. امروز باید بگوییم با توجه به اتفاقات و تورم‌های اخیر، مسکن نه صرفاً برای کارگران، بلکه دغدغه اصلی همه اقشار جامعه است.
خراسانی افزود: البته قابل انکار نیست که کارگران ضعیف‌ترین و مظلوم‌ترین قشر جامعه ما هستند که به هر حال با وجود پیش‌بینی همه قوانین جاری و ساری، اقدامی برایشان اتفاق نیفتاده و برنامه‌ای عملیاتی نشده و تغییری رقم نخورده‌است.
وی ادامه‌داد: امروز کارگران ما دچار مشکل هستند، اما واقعیت این است که کارمندان دولت و شهرداری‌ها هم همین مشکل را دارند. لذا مسکن یک دغدغه کلی و عمومی شده است.
در دنیا متولی مسکن یک نهاد مشخص است
خراسانی همچنین اضافه کرد: بررسی‌ها نشان می‌دهد که در دنیا متولی مسکن یک نهاد مشخص است که یا شهرداری‌ها هستند یا وزارت راه و شهرسازی. در واقع، دولت حمایت‌های لازم را انجام می‌دهد، شهرداری مسکن می‌سازد و مسکن تحت اجاره شهرداری به آن قشر از جامعه که نیاز دارند، مثل کارگران، کارمندان یا عموم مردم تحویل داده می‌شود.
وی افزود: واقعیت این است که ما در کشورمان هنوز نمی‌دانیم متولی مسکن کیست. آیا شهرداری‌ها هستند؟ وزارت راه و شهرسازی است؟ بانک‌ها هستند؟ یا بنگاه‌های اقتصادی دیگر و نهادهای موازی دولت؟ برداشت من این است که در کشور همه در حال ساخت مسکن و ملک‌داری هستیم. از نهادهای دولتی و وزارتخانه‌های متنوع دولتی گرفته تا بانک‌ها و نهادهای موازی دولت، تقریباً هر مجموعه‌ای یک هلدینگ ساختمانی و عمرانی دارد.
تأمین مسکن شهر را به شهرداری بدهیم
مدیرعامل شرکت خانه‌سازی ایران در ادامه گفت: بیایید یک بار مشخص کنیم متولی مسکن در این کشور کیست؟ زمین متعلق به کیست؟ و بقیه دستگاه‌ها نقش‌شان چیست؟ این کار گامی به جلو خواهد بود.
وی بیان‌داشت: اکثر دستگاه‌ها و نهادهای کشور در حوزه صنعت ساختمان فعالیت می‌کنند و بیشتر هم نگاه‍‌شان اقتصادی و انتفاعی است و به دنبال شناسایی سود برای ارائه در مجامع مختلف‌شان هستند. لذا این موضوع باید به نوعی مدیریت شود.
خراسانی تصریح کرد: معتقدم باید قانون مدیریت جامع شهری را تصویب و مدیریت شهرها را به شهرداری‌ها واگذار کنیم. تأمین مسکن شهر را هم باید در اختیار شهرداری قرار بدهیم. در این صورت شهرداری می‌تواند از احیای بافت فرسوده تا حاشیه‌نشینی مسکن تولید کند، اما باید اختیارات کافی را داشته باشد.
لزوم حرکت به سمت کوچک‌سازی
مدیرعامل شرکت خانه‌سازی ایران افزود: حال اگر بخواهیم صرفاً روی حوزه مسکن کارگری بحث کنیم، معتقدم لازم است تا کمی رویکردمان را شبیه بعضی از کشورهای آسیای شرقی کنیم و باید به سمت کوچک‌سازی برویم.
وی اظهار داشت: به طور متوسط امروز اگر بخواهیم مسکن بسازیم، به طور متوسط مترمربعی ۱۷ میلیون تومان تمام می شوشد. با این حساب بهتر است که به سمت قطعات کوچکتر برویم. مثلاً بیاییم سبدمان را متنوع کنیم و انواع واحدهای ۳۵ متری، ۵۰ متری و ۷۵ متری بسازیم و اجازه بدهیم تا کارگر با توجه به شرایط اقتصادی‌اش انتخاب کند.
مسکن کارگری، تعاونی بزرگ و قوی می‌خواهد
کارگر توانایی پرداخت مابه‌التفاوت وام مسکن و هزینه خانه ۷۵ متری را ندارد
خراسانی سپس در پاسخ به این سوال که آیا امروز اجازه ساخت مسکن ۳۵ متری ساختمان داده نمی‌شود؟ گفت: ما از نظر فرهنگی خیلی به سوییت‌های کوچک عادت نداریم و به لحاظ قانونی مجوزش را هم نداریم. یعنی قانون اجازه نمی‌دهد.
وی اظهار داشت: بنابر قوانین موجود ما ۷۵ متر را واحد تلقی می‌کنیم که با متری ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان هزینه ساخت، قیمت چنین واحدی بالای یک میلیارد تومان تمام می‌شود. در حالی‌که وامی که به ساخت مسکن تعلق می‌گیرد، چیزی در حدود ۶۵۰ میلیون تومان است. بقیه این مبلغ را هم معمولا می‌گوییم کارگر بیاورد. اما کارگر توان پرداخت این مابه‌التفاوت را ندارد.
در ادامه جمالی هم به موانع حل مشکل مسکن کارگری پرداخت وگفت: اگر بخواهیم نگاه دقیق‌تری به متراژ ۷۵ متری داشته باشیم، با در نظر داشتن مشاعات حدود ۱۰۰ متر می‌شود که با احتساب هزینه ساخت ۱۷ میلیون تومانی، قیمت تمام شده به یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان می‌رسد.
وی همچنین در مورد وام‌های ساخت مسکن گفت: گرچه صحبت از وام ۶۵۰ میلیون تومانی می شود، اما نگاهی به آمارها حاکیست اصلاً وامی داده نمی‌شود. هرچند این اعداد و ارقامی هم اعلام می‌شود، اما در حقیقت آن‌قدر سنگ‌اندازی می‌شود که به وام نمی‌رسیم.
دنبال سرمایه‌دار کردن کارگر نیستیم
جمالی ادامه داد: در موضوع مسکن، کوچکترین چیز به معنای سرپناه است؛ ما به دنبال سرپناه هستیم نه سرمایه‌دار کردن کارگر.
مدیرعامل اسکان تاکید کرد: ما دنبال این نیستیم که بگوییم می‌خواهیم خانه‌سازی کنیم، تا به این واسطه سرمایه خوبی برای آیندگان داشته باشیم. بلکه سرمایه اصلی این است که یک سرپناه آبرومند برای کارگر داشته باشیم.
وی با اشاره به اینکه تعاونی‌ها در این حوزه با قوانین دست و پاگیر مواجه هستند، گفت: از روز نخست با مشکل زمین مواجهیم و قیمت تمام شده براساس قیمت زمین بالا می رود. دولت خود یک سرمایه‌دار کامل است و به یک ملاک بزرگ تبدیل شده است.
زمین را به قیمت دولتی و بدون مزایده به تعاونی‌ها نمی‌دهند
جمالی افزود: تعاونی‌های کارگری وقتی می‌خواهند به صنعت ساختمان ورود کنند با مشکل خرید زمین مواجهند. به این صورت که باید با یک بساز و بفروش در یک مزایده رقابت کنند و هر کسی که پیشنهاد بیشتری داد برنده مزایده است.
وی ادامه‌داد: در شهرهای جدید به هیچ عنوان زمین را به قیمت دولتی و بدون مزایده به تعاونی‌ها نمی‌دهند. پس تعاونی قیمت تمام شده بالایی در خرید زمین خواهد داشت که سبب می‌شود کار در همین مرحله اول افت کند. مگر اینکه تعاونی متعلق به شرکت‌های قدرتمند از قبیل شرکت‌های خودروسازی، فولادی و پتروشیمی باشد.
در کدام شهر طی چند ماه پروانه ساخت می‌دهند؟
جمالی در ادامه گفت: موضوع بعدی، گرفتن پروانه ساخت است، به طوری که چیزهای عجیب و غریبی در قراردادهای یک‌طرفه دولت می‌بینیم که باورپذیر نیست.
وی اظهار داشت: قراردادها به گونه‌ای تنظیم شده است که طرف باید طی دو تا سه ماه بتواند پروانه بگیرد. حال آن که اصلاً چنین چیزی امکان‌پذیر نیست. همین تحویل زمینی که دولت می‌خواهد به تعاونی بدهد، بعضاً یکی دو سال طول می‌کشد.
مدیرعامل اسکان بیان‌داشت: این در حالی است که زمین‌ها مشکل و پرونده حقوقی دارند، یعنی از یکی می‌گیرند و برای ساخت به دیگری می‌دهند.
وی با بیان اینکه زمین تولید نمی‌شود و پیشاپیش موجود است، گفت: این بحث را گفتم تا برگردم به این مسئله که شما وقتی نمی‌توانید دو سه ماهه پروانه بگیرید، می‌بینید قرارداد زمین تمام می‌شود. قرارداد زمین هم که تمام می‌شود، می‌گویند چون پروانه نگرفتی، زمین را از شما پس می‌گیریم. حالا می‌آیند دوباره قیمت‌گذاری جدید می‌کنند.
در فاصله ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ قیمت زمین سه برابر شد
جمالی اضافه کرد: در یکی از شهرهای جدید، به دلیل اینکه تهیه نقشه‌ها، مصوب شدن آنها، انتخاب ناظر و … کمی طولانی شد، بین خرید زمین و پروانه گرفتن فاصله افتاد. با توجه به اینکه عمده تعاونی‌ها هم از لحاظ مالی در مضیقه هستند، این فاصله سبب شد تا آن شرکت عمران قیمت جدید مطالبه کند؛ در نتیجه طی سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ قیمت زمین در آنجا سه برابر شد و در نهایت زمین را از ما گرفتند.
قوانین دست و پاگیر عامل طولانی شدن پروژه‌ها
وی در ادامه با اشاره به موضوع وام، گفت: سازندگان مسکن برای گرفتن وام دوباره باید پروسه‌ای را پشت سر بگذارند. آن هم اینکه اصلاً اعتبار هست یا نه؟ یعنی بعضاً اتفاق افتاده که حدود ۹ ماه تا یک سال در نوبت گرفتن وام هستند.
مدیرعامل اسکان اظهار داشت: با توجه به اینکه دو تا سه ماه قبل از پایان سال و دو تا سه ماه بعد از آغاز سال، وام‌ها تعلق نمی‌گیرد، در عمل یک فرصت ۶ ماهه برای گرفتن تسهیلات موجود است، این در حالی است که در برخی مناطق امکان کار کردن در فصول سرد یا گرم سال وجود ندارد؛ به عبارتی قوانین دست و پاگیر سبب شده که پروژه‌ها طولانی شود.
زمان ساخت مسکن تعاون‌های کارگری ۱۲ ساله، اما قراردادهای زمین ۲ ساله است
وی افزود: در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ مدت زمان ساخت مسکن تعاونی‌های کارگری حدود هفت سال بود. به عبارتی هفت سال طول می‌کشید تا بتوانند از پس‌اندازشان، از پیش‌پرداخت، اجاره یا موضوعات دیگر، بتوانند خانه‌دار شوند. امروز این عدد به ۱۲ سال رسیده است، اما قراردادهای ما دو ساله است؛ یعنی در قرارداد زمینی می‌گویند طی دو سال باید مسکن ساخته شود.
همه چیز را ربط دادند که کوچک‌سازی نشود
جمالی همچنین با اشاره به موضوع کوچک‌سازی مسکن، گفت: شاهد بودیم مسائل اجتماعی، مذهبی و … را ربط دادند که این کار انجام نشود، اما باید گفت از لحاظ اقتصادی ما امروز یک جامعه بیماری داریم که مجبوریم به خاطر اینکه این جامعه کارگری را خانه‌دار کنیم، قوانین را تغییر بدهیم.
سپس خراسانی به این سوال پاسخ داد که به نظر می‌رسد بخش خصوصی بهتر از تعاونی‌ها به ساخت و سازها ادامه می‌دهد. با این حساب اگر کارفرماها ساخت مسکن را به دست بگیرند، به نظر نمی‌آید آهسته آهسته گره شروع به باز شدن کند؟
وی در پاسخ گفت: اگر یک مقایسه و مطالعه کوچکی داشته باشیم، می‌بینیم که بیشترین نرخ معاملات در تهران بین واحدهای ۷۵ تا ۱۰۰ متر بوده و بالاترین نرخ تراکنش و معاملات در این بازه است.
خراسانی افزود: این در حالی است که واحدهای بالای ۲۰۰ متر در مناطق یک، دو و سه تهران به صورت لاکچری و لوکس و با حداقل قیمت متری ۳۰۰ میلیون تومان متری شروع می‌شود. قشر پولدار راحت خرید و فروش کرده و به عنوان کالای سرمایه‌ای هم به آن نگاه می‌کند، نه مصرفی.
مدیرعامل شرکت خانه‌سازی ایران ادامه‌داد: بحث خصوصی ساختن با تعاونی ساختن متفاوت است. ما در تعاونی نیاز به تسهیلات واخذ وام‌های متنوع داریم تا بتوانیم بسازیم و یک کار تیمی در جریان است، اینجا ساخت و ساز با بودجه اعضای تعاونی انجام می‌شود که غالباً از قشر ضعیف جامعه هستند. اما در حالت خصوصی، یک شخص سرمایه‌گذاری می‌کند، می‌سازد و می‌فروشد و به مشکل هم برنمی‌خورد، چون با بودجه شخصی‌اش می‌سازد.
بخش خصوصی توان حل مشکل کارگری را ندارد
این صاحب نظر حوزه مسکن در ادامه عنوان کرد: ما می‌خواهیم بالاخره مشکل مسکن کارگری را حل کنیم و بیاییم یک راهکار برای آن پیدا کنیم. اگر بخواهیم به دست بخش خصوصی بسپاریم، بخش خصوصی توان حل مشکل کارگری را ندارد. اگر دولت بخواهد ورود کند، تجربه نشان داده که در این حوزه کار خاصی نتوانسته انجام دهد. هرچند دولت تسهیل‌گری کرده، اما تسهیل‌گری اغلب به نیاز کشور پاسخ نداده است؛ به‌طور مثال اقدامات خوبی در مسکن مهر و مسکن ملی انجام شده اما به هر دلیل جوابگو نبوده است.
وی افزود: باید یک بازنگری در قوانین انجام دهیم، باید فرهنگ کوچک‌سازی و صنعتی‌سازی را در کشور جا بیندازیم و معافیت‌های قانونی برای شهرداری‌ها لحاظ کنیم که در صدور مجوزها و اخذ عوارض‌ها کمک حال باشند و به این ترتیب مشارکت کارفرمایان در حوزه تولید را بالا ببریم.
خراسانی افزود: ماده ۱۴۹ قانون به صراحت می‌گوید که کارفرمایان باید برای ۳۰ درصد کارگرانشان مسکن بسازند، اما تا امروز موفقیت‌آمیز نبوده است. باید تسهیلاتی برای صنایع و کارفرمایان بزرگ و خرد در کشور تعریف کنیم تا به موضوع ورود کنند.
وی ادامه‌داد: می‌توان با تجمیع نیازها در صنایع خرد، کوچک، متوسط و بزرگ، از وزارت راه و شهرسازی خواست تا به تخصیص زمین بپردازد؛ با در نظر داشتن سبز بودم فرم جیم، وامی که دولت لحاظ کرده، زمین به یک صنعت خاص، هیات مدیره شهرک صنعتی یا به صنعتی ویژه تخصیص یابد.
مدیرعامل شرکت خانه‌سازی ایران خاطرنشان کرد: در مقابل تامین زمین، از صنعت خواسته شود تا تعدادی واحد بسازد که بخشی از طریق وام اشخاص و بخشی توسط کارفرمایان تامین شود و کارفرما برای پولی که می‌آورد یا زمین تهاتر کنیم و به او بدهیم یا از آپارتمان‌هایی که می‌سازد سهم بردارد. پیش‌نویس این موضوع با وزارت راه و شهرسازی انجام شده و امیدواریم که در یکی دو هفته آتی به امضای هر دو وزیر راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی برسد.
در صورت تامین زمین حاضر به سرمایه‌گذاری برای مسکن کارگران هستیم
وی افزود: صنایع به جای اینکه هزینه‌های سنگین ایاب و ذهاب برای کارگران بپردازند، اگر وارد مسکن سازی شوند برایشان صرفه‌جویی به دنبال خواهد داشت. با توجه به اینکه یکی از مشکلات امروز صنایع جذب نیروی انسانی است، چنانچه صنایع روی این موضوع سرمایه‌گذاری کنند، شاید به حل این مشکل کمک شود.
مشکل تعداد مسکن نداریم
در ادامه جمالی، به این پرسش پاسخ داد که اکنون اگر ما فرض کنیم تفاهم‌نامه‌ای بین دو وزارتخانه مسکن، راه و شهرسازی و وزارت کار منعقد شود و یک سری از کارخانه‌ها و شهرک‌های صنعتی هم اعلام آمادگی کنند برای ساخت مسکن، آیا مسأله حل می‌شود؟ آیا اطراف شهرک‌های صنعتی به لحاظ مسائل مختلف مثل آلودگی‌های صنعتی سکونت جای مناسبی است؟
وی گفت: امروز مشکل تعداد مسکن نداریم. یعنی مسکن از تعداد خانوار بیشتر هم هست. مسئله این است که مطابق آمارها مالکینی داریم که مثلاً چند صد واحد را در اختیار دارند و اکثراً هم بانک‌ها و یا سایر اشخاص حقیقی و حقوقی هستند.
جمالی تاکید کرد: مادامی که به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگاه شود، نمی‌توان آن کسی که خانه ندارد را خانه‌دار کرد. گاها دیده شده که برخی از این افراد فرم جیم‌شان قرمز است و خانه هم ندارند. دلیلش این است که آن فرد برای ۲۰۰ یا ۳۰۰ میلیون تومان امتیازش را فروخته که روی پول پیش خانه‌اش بگذارد و یکی دو سال پیش رو را گذران کند، اما هنوز هم خانه‌ای ندارد.
مدیرعامل اسکان تصریح‌کرد: پس این فرمول‌هایی که می‌گذاریم برای خانه‌دار کردن مردم، نظیر وام و غیره، گروه‌های هدف را خانه‌دار نمی‌کند. باید برویم به همان سمتی که سرپناه برایشان تأمین کنیم.
وی تاکید کرد: اینکه به دنبال ساخت واحدهای مسکونی در کنار شهرک‌های صنعتی هستیم، کار خیلی خوبی است و محاسن مهمی دارد. مثلاً ۱۰ دقیقه یا یک ربع بعد از اینکه از سر کارتان می‌آیید، می‌روید وارد منزل‌تان می‌شوید، دیگر آلودگی هوا ندارید، چون فاصله کم است و از خودرو کمتر استفاده می‌کنید. زمان بیشتری را در خدمت خانوادتان هستید. از لحاظ روحی و روانی تأثیری زیادی روی خانواده می‌گذارد. موضوعات مالی، بحث سرویس‌ها، بحث جذب نیروی انسانی، اینها هم از دیگر محاسن این است که در کنار شهرک‌های صنعتی، احداث مسکن کنیم.
صنایع را درگیر کنیم
جمالی سپس به ارائه راهکار پرداخت و گفت: باید از فرمول‌های جدید استفاده کنیم. بیایید صنایع را درگیر کنیم. صنایع از چند جهت در این قضیه متنفع می‌شوند. یکی‌اش این است که نیروی کار را دارید و به او یک امتیازی می‌دهید و خود صنایع از این موضوع استقبال می‌کنند.
وجود ۱۸ میلیارد مترمربع زمین
وی با اشاره به اینکه به هیچ عنوان معتقد نیستم که ما زمین نداریم، افزود: طبق صحبت وزیر راه و شهرسازی، ۱۸ میلیارد مترمربع زمین در کشور داریم و سازمان ملی زمین و مسکن می‌تواند به ارائه آنها بپردازد؛ بر این اساس اصلاً نباید گفت مشکل زمین داریم، بلکه مشکل اصلی در حقیقت سهم‌خواهی دولت است.
مدیرعامل اسکان سپس با ذکر مثالی گفت: در همین تهران، زمین‌هایی وجود دارد که اسم آنها زمین کشاورزی است، اما هیچ فعالیت کشاورزی در آنها انجام نمی‌شود. زیرا به دلیل موضوعاتی مثل آب اصلاً شما اجازه کشاورزی در آن نمی‌دهید. این زمین همین‌طور بایر افتاده و وقتی پرونده همین زمین به کمیسیون ماده ۵ می‌رود که تغییر کاربری بدهید، اولین نکته‌ای که دارد، سهم‌خواهی دولت است. ۸۰ یا ۹۰ درصد درصد زمین را دولت می‌خواهد بردارد و فقط ۱۰ درصد را بدهد و طبیعتا مالک زمین، حاضر به تغییر کاربری نیست.
جمالی همچنین اضافه کرد: نکته دیگر درباره بحث تأمین مالی ساخت این مسکن‌ها، این است که در تغییر کاربری‌ها به مسکونی، به تعاونی‌ها بگویید که مثلاً به قسمتی از این زمین مجوز تجاری داده می‌شود تا با تغییر کاربری، آن زمین تجاری را بفروشند و خرج ساخت مسکن کنند.
سپس خراسانی به این سوال پاسخ داد که اگر شرکت‌های بزرگ ما که نسبت به شرکت‌های کوچک برای ساخت مسکن دست‌شان بازتر است، بخشی از فرآیند ساخت را انجام دهند و تقاضا کمتر شود، ممکن است از سمت عرضه در بخش اجاره اتفاقات مثبتی بیفتد؟
وی در پاسخ گفت: باید بازنگری در قوانین داشته باشیم. روزی گفتند هر کس ۲۰۰ واحد ساخت، باید برای سرانه خدمات آموزشی یک مدرسه هم بسازد. چرا هر کسی ۲۰۰ واحد ساخت، دوباره باید یک مدرسه بسازد؟ چرا نمی‌خواهیم بازنگری در قانون داشته باشیم؟ آیا جمعیت ۲۰۰ واحد سال ۱۳۸۵ با جمعیت ۲۰۰ واحد امروز یکی است؟ پس ما سرانه آموزش کمتری می‌خواهیم، سرانه فرهنگی کمتری می‌خواهیم، سرانه انتظامی کمتری می‌خواهیم، سرانه فضای سبز کمتری می‌خواهیم، اینها باید یک بار بازنگری شود.
خراسانی افزود: این بازنگری باعث می‌شود که بخشی از آن دغدغه‌ای که می‌بینیم در تغییر کاربری‌ها شهرداری و وزارت راه و شهرسازی به دنبال سهم‌اند، کاهش یابد. این سهم را برای چه می‌خواهند؟ برای ایجاد سرانه‌ها. قاعدتاً در یک بازنگری کوچک، تعداد این سرانه‌ها و متراژ آنها کاهش می‌یابد.
وی ادامه‌داد: اگر می‌خواهیم انگیزه ایجاد کنیم برای آن صنعت، دیگر نیاییم بگوییم سهمی هم برای ما قائل شو. بگوییم آقای صنعت تو بساز، خدماتش را هم خودت بده. ما تسهیلات، وام فرم جیم سبز را به تو می‌دهیم. کسری را هم در بازار تهاتر می‌کنیم. زمین با تغییر کاربری به تو می‌دهیم. تو برای مدیرانت هم بساز. اصلاً فلسفه صنعت شهر این بود.
خراسانی گفت: اما نکته این است که اگر می‌خواهیم واقعاً فکری برای مسکن کارگری بکنیم، در شرایط اقتصادی کنونی فقط باید با کمک خود صنعت یا با کمک شهرداری‌ها این کار را انجام دهیم.
وی بیان‌داشت: شهرک‌های صنعتی زیر ۱۲۰ کیلومتر در تهران غالباً آلاینده نیستند. در شهرستان شهریار و ملارد دو شهرک صنعتی سه هزار هکتاری روبه‌روی هم وجود داردو می‌توان برای مسکن کارگری آنجا فکری کرد.
قانون جدید تصویب نشود
در پایان جمالی به این سوال پاسخ داد که در شرایط فعلی با اضطراری که می‌بینیم، چه کار باید کرد؟
وی گفت: این‌طور نیست که بشود با یک فرمول خیلی راحت مثلاً بگوییم اگر این کار را بکنیم، مشکل اجاره حل می‌شود. چندین سال است که این معضل را داریم. باید یک برنامه‌ریزی بلندمدت روی آن انجام بشود. یعنی این‌طور نیست که بگوییم مثلاً با یک صحبت و با یک قانون تغییر دادن، مشکل حل می‌شود، اگرچه همه اینها نیاز است.
جمالی افزود: از دولت، خواهش می‌کنیم قانون جدید دیگری تصویب نکند و دست و پای ما را نبندد.
برویم تعاونی‌های تخصصی بزرگ را ایجاد کنیم
مدیرعامل اسکان در پایان به ارائه راه‌حلی در موضوع مسکن استیجاری پرداخت و ادامه‌داد: باید کار را بسپاریم دست تعاونی‌ها، البته نه تعاونی‌های کوچک، زیرا به تعاونی کوچک اصلاً اعتقادی ندارم. باید تعاونی‌ها بزرگ باشند.
وی افزود: باید تعاونی‌های تخصصی بزرگ ایجاد کنیم و وزارتخانه‌های تعاون و راه و شهرسازی باید بازنگری‌هایی انجام دهند. در خصوص شهرداری‌ها و نظام مهندسی نیز بازنگری‌هایی نیاز است.
باید دست به دست هم بدهیم
جمالی در پایان گفت: در نهایت این را بگویم، باید دست به دست هم بدهیم. کار یک نفر نیست. کار تیمی است، کار جمعی است. یک تیم جراحی دور هم جمع شدیم. همه باید کمک کنند تا بتوانند این را حل بکنند و دست یک گروه کوچک نیست.
می‌توانیم ۶ ماهه مسکن بسازیم
در پایان خراسانی نیز گفت: ما در حوزه ساخت مسکن اگر به صورت صنعتی کار کنیم، می‌توانیم ۶ ماهه مسکن بسازیم. اگر همه دست به دست هم بدهیم، همه چیز کنار هم بنشیند.
وی اظهار داشت: معتقدیم اگر وزارت راه و شهرسازی تسهیل کند، زمین‌های شناسایی شده‌اش را بدهد و وزارتخانه‌های صمت و تعاون بنگاه‌ها و شرکت‌های بزرگ را شناسایی کنند، حاضریم ساخت را شروع کنیم.
خراسانی تصریح‌کرد: اگر بخواهیم فقط صحبت کنیم و دوباره مثل سنوات گذشته حرف‌های زیبای جاری بشود و در نهایت بازنگری در روند و فرآیندهای اجرایی صورت نگیرد، دو سال دیگر دوباره می‌نشینیم همین حرف‌ها را می‌زنیم.
منبع: ایرنا
515370
لینک کوتاه :
لینک کپی شد
وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی از زمان آغاز دولت چهاردهم در سلسله نشست‌های «پیوست عدالت» به بررسی موضوعات مختلف رفاهی از منظر عدالت اجتماعی پرداخته است. یکی از این موضوعات مهم، تنظیم‌گری در اقتصاد مسکن کارگری است. این هشتمین قسمت از مجموعه نشست‌های «پیوست عدالت» و دومین قسمت از مجموعه «مسکن کارگری» است.
نوشته تعاونی بزرگ، کلید حل مشکل مسکن کارگران اولین بار در جهان صنعت نیوز. پدیدار شد.
منبع: جهان صنعت نیوز