بانک مسکن به‌جای حل بحران، بخشی از بحران شده است

بانک مسکن به‌جای حل بحران، بخشی از بحران شده استبانک مسکن با وام‌های کم‌اثر، سود بالا و بنگاه‌داری گسترده، از مسیر حمایت از خانه‌دار شدن مردم فاصله گرفته است.

به گزارش ایبنا، مجید گودرزی کارشناس بازار مسکن ضمن انتقاد از عملکرد نظام بانکی در بخش مسکن تاکید می‌کند که بانک مسکن نه‌تنها به تکالیف قانونی خود در اجرای قانون جهش تولید مسکن عمل نکرده، بلکه با نرخ‌های سود غیرمتعارف، کسر اوراق از اصل وام، بنگاه‌داری گسترده و هدایت منابع به رانت‌های خاص، به یکی از بازیگران اصلی بحران مسکن تبدیل شده است. بحرانی که به‌زعم گودرزی هم مردم، هم اقتصاد و حتی خود بانک‌ها را متضرر کرده است.

تا چه اندازه مشکلات و بحران‌های حوزه مسکن و صنعت ساخت و ساز ناشی از نظام تصمیم‌سازی‌های ساختار اختصاصی مسکن است؟ راهکار چابک‌سازی فرآیند تامین مالی مسکن چیست و چگونه می‌توان از بانک مسکن در راستای بهبود شاخص‌های مسکن بهره برد؟ مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگویی تفصیلی با «تعادل» ضمن انتقاد از عملکرد نظام بانکی در بخش مسکن تاکید می‌کند که بانک مسکن نه‌تنها به تکالیف قانونی خود در اجرای قانون جهش تولید مسکن عمل نکرده، بلکه با نرخ‌های سود غیرمتعارف، کسر اوراق از اصل وام، بنگاه‌داری گسترده و هدایت منابع به رانت‌های خاص، به یکی از بازیگران اصلی بحران مسکن تبدیل شده است. بحرانی که به‌زعم گودرزی هم مردم، هم اقتصاد و حتی خود بانک‌ها را متضرر کرده است.

در سال‌های اخیر بار‌ها اعلام شده که تسهیلات مسکن افزایش یافته، اما بسیاری از مردم می‌گویند این وام‌ها عملا کمکی به خانه‌دار شدن آنها نمی‌کند. ارزیابی شما از وضعیت فعلی تسهیلات مسکن چیست؟

واقعیت این است که میزان تسهیلات مسکن که توسط بانک مسکن پرداخت می‌شود در مقایسه با قیمت واقعی واحد‌های مسکونی، بسیار ناچیز است. وقتی قیمت هر مترمربع مسکن در شهر‌های بزرگ به ارقامی رسیده که حتی تصورش هم برای دهک‌های متوسط و پایین دشوار است، وامی که پرداخت می‌شود حتی قدرت خرید چند متر از یک واحد مسکونی را هم ندارد. از طرف دیگر، همین تسهیلات محدود هم معمولا با انحراف از اهداف، موانع متعدد، صف‌های طولانی و شرایط پیچیده همراه است؛ بنابراین ما با یک شکاف جدی میان نیاز واقعی مردم و سیاست‌های تامین مالی اختصاصی مسکن مواجه هستیم.

شما معتقدید بخشی از این تسهیلات هم دچار انحراف می‌شود. بیشتر توصیح می‌دهید منظورتان چیست؟

بله، متاسفانه در عمل می‌بینیم که بخشی از منابع بانکی که باید به شکل هدفمند در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار گیرد یا اصلا به این بخش اختصاص پیدا نمی‌کند یا در چرخه‌ای غیرشفاف به سمت گروه‌های خاص در قالب رانت و ویژه‌خواری و… هدایت می‌شود. نظام بانکی حاکم بر بانک مسکن در برخی موارد منابع را به فعالیت‌هایی سوق می‌دهد که بازدهی کوتاه‌مدت یا رانت بیشتری دارد، در حالی که بخش مسکن به‌ویژه برای دهک‌های محروم، نیازمند حمایت واقعی و بلندمدت است. این انحراف منابع باعث می‌شود سیاست‌های حمایتی در عمل به نتیجه نرسد.

برخی کارشناسان می‌گویند بحران مسکن سه ضلع اصلی دارد: قانون، بانک و زمین. شما این تقسیم‌بندی را قبول دارید؟

دقیقا همین‌طور است، این تقسیم‌بندی به نظر من دقیق است. در حوزه زمین با مشکلاتی مانند احتکار، نبود عرضه کافی و ضعف مدیریت شهری روبه رو هستیم. در حوزه قانون نیز گاهی با مصوباتی مواجه می‌شویم که یا ضمانت اجرایی قوی ندارند یا متناسب با ظرفیت اقتصادی کشور طراحی نشده‌اند. اما ضلع بانک بسیار تعیین‌کننده است، چون تامین مالی اختصاصی مسکن بدون مشارکت جدی بانک اختصاصی مسکن عملا ممکن نیست. اگر نظام بانکی مرتبط همراهی نکند، حتی بهترین قوانین هم روی کاغذ باقی می‌مانند.

شما بار‌ها از ساختار تسهیلات مسکن توسط بانک عامل این حوزه در ایران انتقاد کرده‌اید. مهم‌ترین اشکال این ساختار چیست؟

مهم‌ترین اشکال، نرخ سود بالا و شیوه پرداخت غیرمنطقی آن است. در حال حاضر شاهد وام‌های مسکن با نرخ‌هایی در حدود ۲۳ درصد هستیم. در دنیا کمتر کشوری را می‌توانید پیدا کنید که وام مسکن با چنین نرخ سودی پرداخت شود، آن هم برای تامین سرپناه مردم. از سوی دیگر، در برخی موارد بخشی از وام قبل از پرداخت، بابت خرید اوراق یا هزینه‌های دیگر کسر می‌شود. یعنی فرد عملا کل مبلغ اعلام شده را دریافت نمی‌کند، اما باید اقساط کامل آن را با سود بالا بازپرداخت کند. چنین ساختاری نه‌تنها حمایتی نیست، بلکه فشار مضاعفی بر متقاضی وارد می‌کند. اگر نظام‌های بانکی دنیا را بررسی کنیم، می‌بینیم که وام مسکن معمولا با نرخ‌های ترجیحی، اقساط بلندمدت و با هدف تثبیت اجتماعی پرداخت می‌شود. حتی در کشور‌هایی که با ما روابط سیاسی دوستانه‌ای ندارند، چنین نرخ‌هایی برای وام مسکن وجود ندارد. فلسفه وام مسکن در جهان، حمایت از خانوار‌ها و تقویت ثبات اجتماعی است، نه کسب سود حداکثری از یک نیاز اولیه. در ایران، اما گاهی این فلسفه برعکس شده است.

موضوع سرمایه‌گذاری بانک‌ها در بازار مسکن چه تاثیری بر بحران دارد؟

یکی از مشکلات جدی، ورود بانک‌ها به بنگاه داری و خرید گسترده املاک است. برآورد می‌شود حدود ۶۰۰ هزار میلیارد تومان از سرمایه‌های مردم توسط بانک‌ها در این بخش سرمایه‌گذاری شده و عملا از چرخه عرضه مصرفی خارج شده است. وقتی بانک مسکن که باید واسطه مالی باشد، خود به مالک و بازیگر بازار تبدیل می‌شود، طبیعی است که تعارض منافع ایجاد می‌شود. این رفتار می‌تواند عرضه را محدود کند و به افزایش قیمت‌ها دامن بزند. در واقع بانک به جای اینکه مشکل را حل کند، بخشی از مساله می‌شود.

قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها را موظف کرده بود ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به این بخش اختصاص دهند. این رقم در مورد بانک مسکن کمتر از ۲درصد است. این عملکرد را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

متاسفانه عملکرد قابل دفاعی نداشته‌اند. طبق قانون، بانک‌ها باید سهم مشخصی از تسهیلات خود را به مسکن اختصاص می‌دادند، اما در عمل بخش بزرگی از این تعهدات اجرایی نشده است. خوب است بانک مرکزی و نهاد‌های ناظر رقم‌هایی که بانک مسکن باید در طول چهار سال پرداخت می‌کرد را بررسی کند تا مشخص شود منابع به چه سمتی رفته‌اند. قطعا این اهداف به‌طور کامل محقق نشده و بخش قابل توجهی از آن پرداخت نشده باقی مانده است. این در حالی است که برای عدم اجرای این تکلیف، ضمانت‌هایی مانند مالیات‌های سنگین پیش‌بینی شده بود، اما نشانه‌ای از اعمال قاطع آنها دیده نمی‌شود. این ترک فعل، به نظر من یکی از عوامل اصلی تعمیق بحران مسکن است.

مدیران بانک مسکن استدلال می‌کنند این بانک به دلیل محدودیت منابع و شرایط اقتصادی قادر به اجرای کامل این تعهدات نبوده. این استدلال را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

هرچند شاید نظام بانکی با محدودیت‌هایی مواجه باشد، اما مساله هدایت منابع به مقاصدی غیربهره‌ور و غیرقانونی است. باید دید منابع بانک مسکن به کجا هدایت می‌شود. اگر منابع به بخش‌های غیرمولد یا فعالیت‌های سفته‌بازانه اختصاص یابد، طبیعی است که برای مسکن کمبود ایجاد شود. مساله این است که اولویت‌بندی درستی صورت نمی‌گیرد. وقتی قانون تکلیف مشخصی تعیین کرده، انتظار می‌رود منابع بر اساس همان اولویت تخصیص یابد. در غیر این صورت، قانون بی‌اثر می‌شود.

شما معتقدید رفتار بانک‌ها حتی به ضرر خود آنهاست. این موضوع را بیشتر توضیح می‌دهید؟

بله، این نکته بسیار مهم است. در اقتصادی که تورم مزمن دارد، اقساط وام‌های بلندمدت به تدریج ارزش واقعی خود را از دست می‌دهد. فرض کنید بانکی امروز وامی پرداخت و پنج سال بعد اقساط آن را دریافت می‌کند؛ اگر تورم بالا باشد، قدرت خرید آن اقساط ممکن است به کمتر از ۱۰ درصد ارزش اولیه برسد؛ بنابراین اگر بانک‌ها با رفتار‌های خود به تورم دامن بزنند، در نهایت بازپرداخت‌هایشان هم بی‌ارزش‌تر می‌شود. از این منظر، آنها نخستین قربانیان سیاست‌های غلط اعتباری هستند.

یعنی می‌گویید کاهش تورم حتی به نفع خود بانک‌هاست؟

دقیقا، اگر تورم کاهش یابد، ارزش واقعی اقساط دریافتی بانک مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ بنابراین منطقی است که بانک‌ها به جای تقویت رفتار‌های سوداگرانه، در مسیر ثبات اقتصادی حرکت کنند. اما آنچه می‌بینیم، گاهی خلاف این منطق است. این موضوع جای تامل دارد، چون یک فعال اقتصادی معمولا به‌گونه‌ای رفتار می‌کند که منافع خود را حفظ کند.

برخی تعابیر شما درباره عملکرد بانک‌ها انتقادی است. چرا اینقدر صریح صحبت می‌کنید؟

چون مساله مسکن یک موضوع لوکس یا حاشیه‌ای نیست؛ مساله‌ای حیاتی برای میلیون‌ها خانوار است. وقتی یک خانواده سال‌ها در انتظار خانه‌دار شدن می‌ماند و هر روز فاصله‌اش با بازار بیشتر می‌شود، نمی‌توان با تعارف از کنار مساله گذشت. اگر نظام بانکی در اجرای قوانین کوتاهی کرده یا با بنگاه‌داری و احتکار منابع به بحران دامن زده، باید این موضوع به صراحت مطرح شود. اصلاح بدون نقد جدی امکان‌پذیر نیست.

راه‌حل چیست؟ چگونه می‌توان نقش بانک مسکن را اصلاح کرد و در راستای اهداف از پیش تعیین شده به کار گرفت؟

نخست، اجرای قاطع قانون و اعمال ضمانت‌های پیش‌بینی شده ضروری است. دوم، بانک مسکن باید از بنگاه‌داری در بازار مسکن خارج شود و به ماموریت اصلی خود یعنی واسطه‌گری مالی بازگردد. سوم، ساختار تسهیلات مسکن باید اصلاح شود؛ نرخ سود منطقی، حذف هزینه‌های اضافی مانند کسر اوراق از اصل وام و طراحی اقساط متناسب با درآمد خانوار‌ها ضروری است. در کنار این موارد، سیاست‌های مهار تورم و هدایت منابع به بخش‌های مولد باید به‌طور جدی دنبال شود.

اگر این اصلاحات انجام نشود، آینده بازار مسکن را چگونه می‌بینید؟

در صورت تداوم وضعیت فعلی، شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی عمیق‌تر خواهد شد، اجاره‌بها افزایش می‌یابد و نابرابری اجتماعی تشدید می‌شود. مسکن از یک نیاز اساسی به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل خواهد شد. این روند نه به نفع مردم است، نه به نفع اقتصاد و نه حتی به نفع نظام بانکی؛ بنابراین اصلاح نقش بانک‌ها در بازار مسکن، یک ضرورت فوری و اجتناب‌ناپذیر است.

جمع‌بندی شما از نقش بانک مسکن در بحران مسکن چیست؟

بانک مسکن می‌توانست بخشی از راه‌حل باشد، اما در شرایط فعلی متاسفانه به بخشی از مشکل تبدیل شده است. تا زمانی که این بانک ترک فعل در اجرای قانون، نرخ‌های غیرمتعارف سود، بنگاه‌داری گسترده و انحراف منابع ادامه داشته باشد، نمی‌توان انتظار بهبود جدی در بازار مسکن داشت. اصلاح این روند نه فقط یک انتخاب، بلکه یک الزام برای ثبات اقتصادی و اجتماعی کشور است.

منبع: روزنامه اعتماد

منبع: رسانه بانک مرکزی | ایبنا

بانک مسکن به‌جای حل بحران، بخشی از بحران شده است

دیدگاهتان را بنویسید لغو پاسخ